İstanbul'daki riskli yapı stokunun büyüklüğü, kentsel dönüşüm ihtiyacının giderek ön plana çıkmasına neden oluyor. Üstelik, dönüşüm süreçlerinde hak sahipleri arasında sağlıklı bir uzlaşma zemininin oluşturulması da büyük önem taşıyor. ARGE Gayrimenkul Değerlendirme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde sadece yapıların yenilenmesine değil, mevcut taşınmazların ve yeni projede oluşacak değerlerin doğru, şeffaf ve veriye dayalı bir şekilde belirlenmesine odaklanılması gerektiğini vurguluyor.
Türkiye'de kentsel dönüşüm, özellikle büyük şehirlerde yapının yenilenmesi açısından öncelikli gündem maddelerinden biri olmaya devam ediyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından paylaşılan verilere göre İstanbul'da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşırken, bunlardan yaklaşık 600 bininin acil dönüşüm gerektirdiği belirtiliyor. Bu tablo, dönüşüm ihtiyacının boyutunu ortaya koyarken sürecin sadece teknik ve yapısal değil, aynı zamanda ekonomik boyutunun da önem kazandığını gösteriyor.
TÜİK'in Ağustos 2026'da açıkladığı son veriler, çok daireli yapıların yeni yapılaşma içindeki ağırlığını ortaya koyuyor. 2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda, iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 olarak gerçekleşti. Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu bu yapılaşma modeli, kentsel dönüşüm süreçlerinde taşınmazların birbirinden farklı fiziksel, hukuki ve ekonomik özelliklerinin doğru biçimde değerlendirilmesini daha da kritik hale getiriyor.
Aynı binadaki her bağımsız bölüm aynı değeri taşımıyor
Kentsel dönüşüm süreçlerinde uzlaşmanın en kritik aşamalarından biri, mevcut taşınmazların değerlerinin belirlenmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerlerin hak sahipleri arasında adil şekilde dağıtılmasıdır. Aynı binada yer alan bağımsız bölümler, katı, cephesi, büyüklüğü, kullanım niteliği, konumu ve diğer fiziksel özellikleri açısından değer kaybı yaratabilir. Bu nedenle dönüşüm öncesindeki mevcut durumun doğru analizi ve yeni projedeki değer dağılımının objektif kriterler üzerinden gerçekleştirilmesi önemlidir.
Değerlendirme sürecinin yalnızca nihai bir rakam üretmekten ibaret olmadığını belirten Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde en önemli konulardan birinin hak sahiplerinin sürece güven duyması olduğunu vurguluyor. Bu güvenin oluşması için de ortaya çıkan değerlerin hangi kriterlere göre belirlendiğinin şeffaf ve anlaşılır olması gerekiyor. Özellikle yapıda bulunan bağımsız bölümlerin özellikleri birbirinden farklı olduğu için her bir bağımsız bölüme tek bir bakış açısıyla yaklaşmak doğru sonuç vermeyebilir. Mevcut taşınmazların değerinin doğru tespit edilmesi ve yeni projede oluşacak değerlerin objektif kriterlerle dağıtılması, tarafların ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştırıyor. Dolayısıyla doğru değerleme, kentsel dönüşümde yalnızca teknik bir gereklilik değil, uzlaşımın da temel unsurlarından biridir.
Şeffaf veri, değerleme sürecinde güveni güçlendiriyor
Kentsel dönüşüm projelerinde değerleme yapılırken, taşınmazın fiziksel özelliklerinden hukuki durumuna, konumundan emsal verilerine kadar farklı veri setlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde bu verilerin doğru, güncel ve sistematik biçimde yönetilmesi, bu değerlendirmelerin tutarlılığı açısından önem kazanıyor. Bu noktada dijital teknolojiler de değerleme uzmanlarının çalışma süreçlerini destekleyen araçlar haline geliyor.
ARGE Gayrimenkul Değerlendirme de operasyonel süreçlerinde yapay zeka destekli süreç yönetim teknolojisi SADES'ten yararlanıyor. Creative Solution tarafından geliştirilen SADES; belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarının dijital ortamda daha sistematik biçimde yönetilmesini sağlıyor. Böylece uzmanların operasyonel iş yükünün azalması, bilgiye daha kolay erişim sağlaması ve zamanlarını analiz ve değerlendirme çalışmalarına daha fazla ayırabilmesi hedefleniyor. ARGE'nin SADES kullanımındaki teknoloji, değerleme uzmanının kararını geçiren bir yapıdan ziyade uzmanları destekleyen bir araç olarak konumlanıyor. Sahadan ve belgelerden gelen verilerin sistematik biçimde işlenmesi, kontrol edilmesi ve izlenebilir bir yapı içerisinde yönetilmesi, özellikle veri hacminin yüksek olduğu değerleme çalışmalarında daha standart ve güvenilir bir çalışma modelinin oluşturulmasına katkı sağlıyor.
Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün temel gündem maddelerinden biri olacağını belirten Onursal, dönüşümün hızlanması kadar sağlıklı ilerlemesi de önemlidir. Hak sahiplerinin kararlarındaki değerlerin nasıl oluşturduğunu anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve uzmanların teknolojiyle desteklendiği bir yapı, anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabilir. Biz de ARGE olarak SADES'i operasyonlarımızda kullanarak verinin daha sistematik yönetildiği, uzmanlarımızın analiz ve değerlendirmeye daha fazla odaklanabildiği bir çalışma yapısını destekliyoruz. Çünkü kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşmanın temelinde yalnızca bir rakam üzerinde anlaşmak değil, o rakamın nasıl oluştuğuna güven duymak yatıyor.
Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerlendirme Süreç Yönetim Sistemi (SADES), değerleme çalışmalarının farklı aşamalarını desteklemek amacıyla Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört modülden oluşuyor.
SADES Değer, yapay zeka destekli değer tahminleme ve bölgesel veri analizleriyle değerleme uzmanlarına veri temelli referans noktaları sunarken; SADES Vira, tapu, ruhsat ve imar gibi belgelerdeki bilgileri analiz ederek gerekli kontrol alanlarının daha hızlı ve sistematik biçimde belirlenmesine katkı sağlıyor. SADES 360, değerleme uzmanlarının akıllı telefonlar aracılığıyla sahadaki taşınmazları dijital ortama aktararak 3 boyutlu dijital kat planı oluşturmalarını ve saha verilerini standart bir yapıda kayıt altına almalarını sağlıyor. SADES Radar ise raporları kontrol ederek eksik, tutarsız veya riskli alanların tespit edilmesine destek oluyor.
